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O adimplemento das despesas condominiais é considerado uma obrigação propter rem, o que significa que a dívida acompanhará a coisa independentemente de quem a detenha. A questão acerca da possibilidade de penhorar bem em alienação fiduciária em razão dos débitos condominiais é bastante controversa, sendo que a jurisprudência dominante entende pela impossibilidade de penhora de bem imóvel em alienação fiduciária, sendo possível apenas a penhora dos direitos derivados do contrato de promessa de compra e venda.
O art. 1.345 do Código Civil dispõe que o adquirente responderá pelos débitos do alienante. No entanto, o art. 27, §8° da Lei 9.514/97 inseriu uma exceção ao caráter ambulatorial das despesas de condomínio ao afirmar que o devedor fiduciante responderá pelas despesas até que o fiduciário venha a ser imitido na posse. O Resp 2.036.289, julgado sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi ressaltou que a taxa condominial possui caráter ambulatorial, via de regra, o que não impede que o legislador a excepcione em hipóteses específicas.
As divergências sobre o assunto alcançaram inclusive as turmas do STJ entre si: a quarta turma adotou um posicionamento teleológico ao afirmar que as despesas condominiais autorizam a penhora do imóvel, vez que este não integra o patrimônio do devedor, que detém apenas a posse direta, além de que tal solução independe de quem seja o proprietário, diferentemente da terceira turma do STJ, que adotou uma interpretação literal do art. 1.345 do CC ao determinar que o credor fiduciário será citado para responder à dívida, podendo posteriormente reaver os valores do devedor original.
Prevalece a compreensão de que a natureza propter rem das taxas de condomínio se sobrepõe aos direitos do credor fiduciário e ao contrato de alienação, vez que eventual inadimplemento geraria um ônus desigual aos demais condôminos, de modo a existir um interesse coletivo que tem primazia em face do interesse privado, gozando as obrigações propter rem, assim, de status privilegiado e de maior proteção. Nesse sentido, destaca-se que o STJ, inclusive, já permitiu penhorar imóvel alienado fiduciariamente, e até mesmo bem de família, fazendo recair a responsabilidade sobre o credor fiduciário, conforme voto vencedor favorável à penhorabilidade, proferido pelo Ministro Raul Araújo.
Tal posição se verifica no REsp 1929926/21 (SP), em que o juízo de origem limitou a penhora aos direitos contratuais, e posteriormente o Tribunal deu provimento ao agravo interposto pelo condomínio a fim de permitir que a penhora recaísse sobre o imóvel em garantia real. Por outro lado, a divergência se ilustra pelo REsp 2100103, no qual também foi alegada a possibilidade de penhora em razão da natureza propter rem da dívida. Todavia, o recurso restou negado.
Ao firmar contrato de alienação fiduciária, a instituição financeira assume o papel de condômina, devendo arcar com as responsabilidades e podendo exigir o pagamento pelo devedor fiduciante, de forma que, eximindo-se dessa atribuição e permitindo a isenção, o Banco estaria estimulando o inadimplemento, o que seria extremamente prejudicial ao condomínio. A relevância social do debate encontra respaldo no julgamento do REsp 2082647, que, em conformidade com o art. 138 do Diploma Processual Civil, aventou a possibilidade de amicus curiae, diante do interesse da coletividade no condomínio.
Em síntese, embora a jurisprudência dominante tenha uma tendência conservadora sobre a penhorabilidade de imóvel em alienação fiduciária para satisfação da dívida, julgados recentes do STJ têm demonstrado o acolhimento de um entendimento diverso que privilegia a facilidade do condomínio em cobrar as taxas, o que decorre de sua natureza propter rem, superando-se a ideia de que o credor fiduciário detém mera expectativa de direito, e conferindo maior segurança ao cumprimento das obrigações que acompanham o bem.
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